第二部分 07年宏观经济及07政策大事记

一、宏观经济分析

2007年国际经济总体环境基本良好，对我国经济发展仍较为有利。我国对外进出口贸易将继续保持较快增长势头，外商直接投资规模基本稳定，其他资本流入可能进一步增加。但是同时应密切关注当前美国经济减速可能对世界和中国造成的负面影响。一是我国对美国、欧盟的贸易顺差进一步扩大，对外贸易关系可能进一步趋于紧张。二是由贸易差额问题引发的人民币升值压力可能进一步加大。三是国际投机资本过多地流入，增加了我国对投资规模过大问题的复杂性和调控的难度。

我国在追求经济快速发展的同时，也要面临诸多复杂问题的挑战，而这些问题的解决和控制，目前阶段仍会是以采取政策措施干预的办法来进行调控。从一季度三月份加息和四月份上调准备金率的消息发布就不难看出，两项举措跟进紧凑，表明流动性过剩征兆已经相当明显，但又为了尽量避免给正在迅猛升温的股市以最小影响，两条消息分别发布于停市时间段，由此可见，保持经济繁荣和继续快速平稳发展仍会是主旋律，但短期波折和震荡仍将在所难免。

二、政策大事记

2007年房地产行业相关政策
发布日期	执行日期	名称
2007.1.29	2007.1.29	北京市建设委员会等关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知
2007.2.18	2007.2.18	建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知
2007.3.17	2007.3.18	关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知
2007.3.19	2007.3.19	北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定
2007.4.7	2007.4.7	北京房地产中介行业协会关于保证机构申请设立“专用账户”办理备案有关问题的通知
2007.4.13	2007.4.13	北京房地产中介行业协会关于存量房交易结算资金划转协议实行网上备案的通知
2007.5.11	2007.5.11	关于房屋权属登记面积有关问题的通知
2007.5.18	2007.5.19	建设部关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知
2007.5.22	2007.7.1	关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知
2007.5.23	2007.5.23	商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知
2007.5.24	2007.7.1	关于推进权属系统使用等有关问题的通知
2007.5.25	2007.7.1	关于推行《北京市存量房屋买卖合同》示范文本的通知
2007.5.25	2007.5.25	北京房地产中介行业协会《关于办理存量房网上签约系统用户备案、信息公示、网上签约等有关问题的通知》
2007.6.26		关于调整住房公积金贷款最高额度的通知
2007.7.1		执行北京住房公积金贷款最高额度调整为60万元
2007.7.18	2007.7.18	北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006年－2010年）
2007.8.7	2007.8.7	国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见
2007.8.21	2007.8.22	关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知
2007.8.30	2007.8.30	中华人民共和国城市房地产管理法
2007.9.14	2007.9.15	关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知
2007.9.25	2007.9.25	北京市经济适用住房管理办法(试行)
2007.9.25	2007.9.25	北京市城市廉租住房管理办法
2007.9.27	2007.9.27	中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知
2006.10.8	2007.1.1	建设部关于印发《房屋权属登记信息查询暂行办法》的通知
2007.10.30	2008.1.1	财政部关于印发《廉租住房保障资金管理办法》的通知
2007.11.8	2007.12.1	建设部发布廉租住房保障办法

第三部分  07年房产市场热点关注

一、政策类热点

（一）资金监管和网签

市建委继2005年3月11日推行期房网上签约、2006年1月1日现房网上签约之后，07年5月下发了《北京市存量房买卖合同》示范文本，并同步推出存量房买卖合同网上签约和信息公示制度,自7月1日起实施。

二手房行业从业门槛比较低，从业人员素质也参差不齐，而二手房交易网上签约改变了其交易的固有模式，将对从也人员素质的要求更进一步，“网签”，它是针对二手房市场中，政府采取监管的重要举措之一，可以说与“资金监管”和“房屋租赁备案制度”有着异曲同工。事实上，一手新房早已实现“网签”，二手实现“网签”也是大势所趋，这有利于市场的公开透明，也有利从政府部门对二手房市场各项指数的监控，同时可以很大程度上避免中介机构的违规操作，从根本上杜绝吃差价等恶劣事件的发生。而对于普通百姓来说，这些管理规定的出台让购买二手房更加放心，与中介机构的合作更好的得到保障。

（二）24号文

Ø         07年是名副其实的住房保障年

经过05、06年税收及房屋结构调整的调控，2007年政策方向由控制房价转向解决最基本的民生问题，住房保障成为今年楼市的主基调。07年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》即24号文的颁布，被称为“中国住房体制第三次变革”，房改十年回归保障。24号文的核心是把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。保障性住房的建设被提到了前所未有的高度。此外北京的两个1000万工程、配建令、经济适用房家庭收入标准调整、廉租房再度动工等等，所有事件使得今年成为名副其实的住房保障年。

24号文颁布之后，各地都开始进行关于廉租房保障性住房的工作，北京成效尤为显著，几块保障性住房的用地以最快的速度得到落实

11月6日，北京市有关部门下发了《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》，明确了对廉租房、经济适用住房的管理办法。

11月26日，建设部等九部门联合发布《廉租住房保障办法》，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确规定。将于12月1日起正式实施。

12月5日，北京朝阳区常营经济适用住房和两限房居住区正式开工。至此，北京市今年确定建设的530万平方米保障性住房和两限房项目全部实现开工。

Ø         住房保障体系难以分流市场需求:

1、24号文明确指出住房保障的对象是城市低收入困难人群。从经济适用房家庭收入标准来看，相当于每月收入在1892元以下的北京市民才有资格购买经济适用房，仅这一标准就将绝大多数的普通工薪阶层挡在门外。

现在市场上的高收入家庭大多已经拥有自己的住房，符合经济适用房新标准的低收入家庭基本上无力在现在的市场价位购房，只能是冀望于政府的经济适用房和廉租房或进入租赁市场。高收入家庭和低收入家庭基本不属于市场上的刚性购房需求者，真正持币待购的是中等收入的家庭。近两年来随着调控措施的步步紧逼，炒房的成本大幅上升，获利的难度越来越大；加上这两年股市暴利的吸引，投机者多从楼市转战股市，投机性购房者在高额税费的挤压和股市暴利吸引下多已离开楼市。今年楼市的大量成交绝大多数是由中等收入者实现的；楼价的高幅增涨也是由中等收入人群支撑的，而现在有购房能力并着急等待购房的也是中等收入人群。这些中等收入人群才是目前房市尖锐的供需矛盾中的“需”，这些人的购买热情才能最终决定房价最终走向。解决低收入家庭住房问题至少对抑制目前的高房价起不了太大的作用。

2、北京市今年确定建设的530万平方米保障性住房和两限房项目全部实现开工。建设周期两年左右，预计能提供住房6万套，按平均每户3口人计算，对于北京市1200万户籍人口来说，两年仅能满足百分之一左右的居民住房问题。由于供给有限，要全面满足低收入人群的需要仍然需要很长一段时间。满足中等收入人群需要将在低收入人群得到保障之后才会被提上首要位置。

住房保障体系对房产市场的稳定发展起关键作用，随着经济适用房和廉租房供应量的逐步增加，城市低收入人群（购买经济适用房）和极低收入人群（享受廉租房）的基本住房问题将得到解决。配合限价房的供给逐渐满足中等收入人群的住房需要。住房保障体系逐步的建立健全将引领中国房地产市场回归理性，但是短期内期望通过住房保障体系来降低房价是不现实的。

（三）金融利剑伤及投资客  刚性需求成为房产业中流砥柱

11月22日，国家统计局北京调查总队发布数据显示，1至10月，房地产开发投资增速继续提高，受市场供需结构矛盾影响，房屋销售价格继续高位运行。其中1至10月，新建商品房中，住宅销售价格上涨11.9％，10月上涨17.8％；二手住宅销售价格涨幅累计为9.8％，10月为11.7％。中大恒基市场研究中心数据同时显示，2007年11月北京二手房价格指数1152.53点，环比上涨1.87％，其中，东城房屋交易均价上涨6.60％，房山房屋交易均价上涨6.26％，领涨其他行政区域。

房价的持续上涨似乎已在人们的预料之中，但是，人们依旧寄希望于调控，希望其可以降温火热的市场，回顾2003至2006年的两轮地产调控，政府启动了税收、土地、行政等诸多手段对房价进行“打压”，但却忽视了金融对房价上涨和购房需求的影响，在经历了两次越调越涨的挫折后，2007年的地产调控转向以金融调控为核心的政策组合上。

Ø         加息减少预期收益 投资需求得到抑制

中大恒基市场研究中心分析，随着近两年商业银行房贷规模的扩大，想利用银行资金进行投资获利的人明显增加，投资需求和房价在不停的刺激中攀比上涨。1月至今，央行5次加息，这不仅加大了投资者的成本，也是给投资者投资风险增加的暗示。因此，中大恒基市场研究中心认为，利率上调会使房产投资者通过释放手中房源来缓解投资压力，降低投资风险，并且这种现象将在拥有多套房产的投资客中表现尤为明显，受此影响，市场中的投资需求得到抑制，房源供给量会相对提升。

Ø         加息频繁促使自住需求上涨

频繁加息对具备购买力的全款自住者而言，影响甚微，但是对于有房产需求却经济能力有限的人来说，利率的上调，意味着每月还款额都将增加，间接促成了购房成本的上升。此外，利率上调让一部分投资客离场，自住者可能遇到的竞买压力降低。中大恒基市场研究中心认为，随着房价的持续高涨，投资需求的减少，自住房产需求者的购买意愿会越来越强，房产的真正需求不会受加息影响出现萎缩，相反，自住需求会上涨，同时加快购买行为。

Ø         商贷成本增加  公积金贷款受追捧

公积金贷款在房产交易者头脑中的印象是，可贷金额少，步骤繁琐，时间冗长，受以上因素影响，即使公积金具备低息的优势也不被人看好。但是，今年新行的放宽最高贷款额、简化流程、下调担保费等措施，让公积金的原始印象大有改观，同时，受今年频繁加息影响，公积金与商贷利率的差额不断扩大，以及近月施行的“第二套房贷”政策不涉及公积金的规定，对公积金贷款来说都是利好，选择公积金贷款购房的数量激增。

据中大恒基市场研究中心数据显示，公积金贷款在付款方式中的比重在7%左右，利率上调后，公积金贷款成为许多贷款购者的主要考虑方式；第二套房政策发布后，商贷首付及利息的显著增加，也让一部分购买第二套房产的消费者进入选择公积金贷款的行列，因此，公积金贷款受到消费者追捧。

Ø         下调利息税  抑制中产阶级炒房行为

近两年，随着我国经济的发展，人们的投资观念也越来越强，很多居民纷纷将手中的储蓄投入到楼市，导致国内大中城市的房地产市场炒作现象明显，在这种情况下，银行20％的利息税让储蓄用户的真实利率长期为负，这无疑是在促进百姓放弃存款，将资金注入股市、楼市，加剧目前国内房产市场过热的势头。中大恒基市场研究中心认为，减征利息税后，将减轻中低收入者的税负，让部分游离在外的资金回归银行储蓄，有利于居民存款的保值，减少他们进入房产市场的冲动，因此能够在一定程度上减少房产市场的投资数量，抑制投机炒作行为。

Ø         第二套房新政 投资型买家减少 部分区域出现抛售现象

第二套房贷新政实施以后，购买第二套及以上房产的客户，需要多支付至少一成的首付，同时承受1.1倍的高利率，这对投资者而言意味着投资风险的增加，所以受此影响投资者对房价的心理预期也将出现下滑。这样部分投资者开始出售手中房源，从而增加市场的挂牌量，中大恒基市场研究中心数据显示，房贷新政后，房源量出现了10％左右的上涨，同时这些新增房源中，呈现房值高，贷款购买比例大，次新房居多的特点。需求方面，出现全款购买小户型客户向贷款购买中大户型转变的特征，并且新政实施后，市场的需求仍在上涨，但涨幅趋缓。

Ø         存款准备金率上调频繁 但对二手房市场影响温和

2007年央行先后10次上调存款准备金率， 12月25日，央行决定将再次上调存款准备金率1个百分点，那时存款准备金率将达高达14.5％。中大恒基市场研究中心表示，央行频繁调整存款准备金率主要是由于GDP和固定资产投资的快速增长，就房产市场而言，影响比较温和。存款准备金率的上调直接冻结商业银行资金，控制银行信贷资金快速增长，房产公司的融资难度进一步加大，开发商或许通过快速销售房产来回笼资金，这样就可以避免开发商捂盘、惜售等现象，市场的一手房供应量将有所提高，受此影响，二手次新房的上市交易量也会提高。对需求的影响方面，央行多次上调存款准备金率和加息，对个人房贷是个逐步的过程，起初可能影响较小，但是随着政策的深入，个人房贷也将受到波及，首先是银行审核贷款更加严格，贷款成数可能会降低，部分贷款可能不再享受优惠利率的待遇，而购房者贷款难度的增大，可能减少房产的销售量，从而抑制房价的快速上涨。

金融政策的目标是促进宏观经济的平稳运行，它可以通过信贷、利率等变量来调节资本要素，进而影响房地产市场供给和需求总量的关系。就房产市场而言，政策和市场都是维护经济的畅通流动，适宜的宏观调控有助于保证经济的健康发展。

二、规划类热点

（一）轨道交通建设带动二手房价

地下铁路是一个城市的缩影。当地铁贯穿了一个城市,地铁将不仅仅是交通的轨道,更是一个城市的血脉。地铁的修建,除了给人们出行带来便利意外，还将带动相关地区的发展,推动房地产的升值,促进商业繁荣,催生新的商圈。

Ø    5号线带火南北房产市场

五号线贯穿京城南北，开通后将宋家庄与天通苑有效连接，南北两端的房产市场在轨道交通利好因素的影响也快速升温。中大恒基市场研究中心表示，五号线跨度较大，线路南北的两个区域原来受远离市区、交通拥堵、配套不全等影响，房产市场发展缓慢。五号线开通后，交通状况明显改观，出行成本大幅降低，让空间概念在购房者头脑中的印象越来越模糊，同时，南北城以往在置业者中的认可度不高，房价相对较低，五号线开通后，交通瓶颈被打破，相对较低的价格更是提高了人们的关注度。中大恒基市场研究中心数据显示，从五号线开通至今，天通苑的需求增加了27％，房屋价格上涨11.69％；宋家庄区域房产经纪公司门面更是发生了“门可罗雀”到“门庭若市”巨变。地铁五号线催火了南北房产市场。

10月7日，地铁5号线开通后，沿线房子一路走热。紧接着，地铁6号线规划获批，“保四争六”的其他线路也将在年底前陆续动工，轨道交通的建设再次引起了房产市场的关注。

Ø    6号线获批——中段房产升值明显

由于6号线的西段多处于老城区，原来就有1、2、5号等地铁线路，且区域内可交易房产有限，6号线的开通对于交通已经非常便捷的老城区不会有太大影响，对于区域内房价的作用也极为有限。而该线路的东段“草房－东小营站”新地产项目集中，二手房交易有限，所以线路开通后不会对二手房市场有影响。

6号线的中段区域“朝阳门—常营”站，与朝阳路、朝阳北路并行，辐射团结湖、朝青、管庄等主要热点交易区域，中大恒基市场研究中心分析，6号线的开通使原本就火的热点区域升温，中段房产市场交易红火是自然的现象。同时，新增的限价房用地中有三块临近6号线，进入供应期后必将形成购房热潮。预计6号线竣工通车后，该区域的购房需求将增多，原本不温不火的房产也将从滞销转热销，该区域的房产必然升值。

Ø    10号线联通多个商圈 高端物业将成消费新宠

10号线位于三四环间，与北三环、北四环、东三环咫尺之遥，不仅贯穿了京城最优越的地理位置，而且还连接了京城房产商业氛围最为浓厚的中关村、亚奥、燕沙和CBD等主要商圈。中大恒基市场研究中心数据显示，这四个区域的房产价格相对较高，目前二手房成交均价分别为15789元、15791元、13431元、12875元。较高的交易价格决定了这些区域的人群具有较强的经济实力，因此，购买10号地铁沿线房产的客户不会以地铁作为主要出行工具，但有了轨道交通却可以让房子实实在在的升值。10号线特有的路线，将会让更多的商务人士选择在10号线周边置业，商业氛围的互通，区域设施的完善必将促进该区域房产市场的发展。

中大观点：地铁线路作为交通走廊，影响城市活动的空间扩散，原本以空间距离来衡量的地产价值，随着城市轨道交通建设的完善，开始向时间标准转变，一条线路的兴建带动了一片房产的升值，地铁对沿线区域房产价值的影响越来越大，我们应把握地铁对房地产价值的影响规律，获得房产投资、自住的最佳效益。

（二）11个新城规划促区域市场利好

11月，北京市规划委发布“北京十一个新城规划(2005-2020)”，对北京11座新城的近期和远景规划进行了详细阐述，内容涉及交通、医疗、教育等多个领域，并对北京的空间结构布局进行了调整。按照这一规划方案，通州、顺义和亦庄将是北京未来重点发展的3座新城；而到2020年，11座新城的城镇人口规模将达565.7万人。新城规划不仅带动城市经济的发展，而且也将推动土地和房产的升值，由于规划不同，这11个新城都会有各自的特点，对于不同的消费者，到底该选择哪里来完成自己的置业需求？中大恒基市场研究中心对此进行了专业分析。

Ø         重点新城承担疏散中心城人口职能

新城定位：根据《规划》要求，预计到2020年，通州新城和顺义新城的城镇人口规模将分别控制在90万人左右，而亦庄新城的城镇人口规模也将控制在70万人左右，主要承担疏散中心城人口的职能。

房产市场：通州、顺义、亦庄作为新城的规划并不是第一次被提起，早在卫星城概念出现时，这三个地区就开始被人们关注，近两年，无论是着力发展第三产业的通州、亦或打造现代国际空港的顺义、或者依托高新技术产业的亦庄，在房产市场发面的发可谓突飞猛进，房价也呈现大幅上涨，据中大恒基市场研究中心数据显示，通州区的交易均价为4865—10926元/平米，顺义区的交易均价为5592—10288元/平米，亦庄的交易均价为 6639—13058元/平米。

中大观点：结合现在的特点以及未来规划，通州、顺义、亦庄三座新城主要适合三类消费者。首先是在老城区工作但无力承担高房价的工薪层，轨道交通网络的完善，解决了新城与市区的交通问题。其次，在新城工作的人群，就近置业，工作生活都比较方便。三是，享受高品质生活的高端消费者，顺义，亦庄新城的自然环境优越，并已经形成著名的别墅区，对高端消费者有很大吸引力。

Ø         生态新城合理构造京郊旅游产业带

新城定位：门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆这五个新城与中心城区相距较远，是北京的生态屏障和水源保护地，这些区域生态质量良好、自然资源丰富，但工业基础薄弱，产业发展空间相对较小，因此，这五个远郊新城致力于在保护环境的前提下，发展生态农业、休闲旅游业，联手打造京郊旅游产业带。

房产市场：这五个远郊新城由于城市化程度相对较低，与中心城区的连通较少，所以房产市场起步较晚，房产交易还不是很活跃。中大恒基市场研究中心数据显示，这五个新城的房产交易均价在3000—5000元/平米，其中位于新城中心位置或临交通主干道的房产价格相对较高。

中大观点：这五个新城的位置对于区域房产来讲既是软肋又是利好，中大恒基市场研究中心认为，该区域暂不适合市区内的工薪族置业，但是对于希望在郊区养老的消费者和追求享受郊区生活的有车一族来讲，却是理想的置业首选。

Ø         次级经济新城促进城市发展新区建设

新城定位：近年来，随着政府规划投入的加大，大兴、房山、昌平形成了仅次于顺义、通州、亦庄三大主力新城，承载高新技术产业、现代制造业和现代农业的次级经济新城，为城市发展新区的建设提供保障。

房产市场：房山、大兴和昌平3个新城分布在北京的南北两端，在城市发展新区概念提出后，区域经济得到快速发展，房产市场也在同一时期起步，其中昌平和大兴的发展比较迅速，房山次之。昌平新城的房产以别墅项目为主，兼有零散的商品房和大型经济适用房社区；大兴新城的房产交易以次新房为主，主要分布在黄村、旧宫、和义三个地区；房山新城在售新房较多，二手房市场活跃区以良乡为主。据中大恒基市场研究中心数据显示，目前昌平的交易均价在8000元/平米左右，黄村的交易均价在6500－9000元/平米，旧宫和义地区的交易均价在8000－10000元/平米，房山的交易均价在5500元/平米。

中大观点：结合新城位置以及区域房产特点，中大恒基市场研究中心认为，昌平新城比较适合购买别墅的高端消费群体，以及买房自住且购买力有限的人群，同时10月5号线的运营，将昌平与市中心直接连通，5号地铁沿线工作的人群同样可选择在昌平置业。大兴新城的房产市场有地铁4号线和兴建第二机场的利好，该区域的房产升值成为必然，投资群体可增加对此的关注，此外，在亦庄新城工作的人员也将成为大兴的主要购买力。房山新城区域房产价格较低，对于在西南方向工作，且初次置业的工薪层来讲，该区域是理想的安居之地，如若想远离城市喧嚣，在宁静和谐中生活，房山也是不错的选择。

（三）奥运板块潜力释放

2008年奥运会确定在北京举行，在近两年中伴随北京各项城市基础设施项目的全面展开和顺利推进 北京市整体投资环境有了质的提高，直接触发了京城房地产市场的火爆，奥运板块的房产市场表现的尤其明显，房产交易持续供需两旺，并有愈演愈烈的趋势。　　

Ø         奥运投资为房产投资奠定基础

2002年至2008年，北京市用于奥运会相关的投资总规模将达2,800亿元，其中，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约1,349亿元。2002年至2008年，全社会固定资产投资年均增速将提高3个百分点，平均每年达到14%，全北京市累计总投资将突破18,000亿元，投资率保持在50%以上，这为北京经济的高速增长提供了有力的支撑，为房地产投资的持续扩大奠定了基础。房地产一级市场发展的利好消息，将同样作用于二手房市场，对二手房房产市场的发展起到促进作用。

Ø         奥运规划促使郊区房产市场发展迅速

举办2008年奥运会，北京将新建19个体育场馆，包括世界贸易中心、北京国际体育展览中心、奥运村、记者村等配套工程在内的奥运公园。北京基础设施投资达1800亿元，将以城市轨道交通为重点，完成一大批城市交通建设项目。伴随各项城市建设项目的全面展开，将有效提升城市整体承载力。近几年来，北京市逐步完善城市道路网的建设，一个以快速交通为骨干、功能较完善、管理较先进的综合交通体系正在形成。中大恒基市场研究中心分析，这种城市承载力的提升将给房产市场带来两方面的巨大利好，一是，规划促使拆迁量上升，居民的拆迁为房产交易提供了持续、强劲的需求；二是，北京的整体环境将得到改善，其中交通状况的完善尤其明显，二环以内6％的公路面积承载30％交通负荷的状况将得到缓解，老四城区的房产市场受此利好影响，将日趋红火。同时，随着市政设施，城市干道，高速交通工具的投入使用，北京郊区的房产市场也会快速发展，并且在价格方面相对中心城区优势明显，郊区房产交易会受到越来越多人的关注。

Ø         奥运经济直接拉动房地产市场

北京市作为中国的政治、经济和文化中心 近几年来总体经济保持着良好发展态势，宏观调控成效显著，业已成为世界经济增长最快的地区，居民收入稳步提高。目前奥运经济对北京房地产市场的拉动作用表现的较为明显，地产开发投资项目保持强劲增长态势，房源供给相对以往明显放量，二手房交易日趋活跃，奥运会的举办将提升北京，特别是奥运村周边居住社区品质。中大恒基市场研究中心统计显示，奥运板块汇聚了板楼、塔楼、小高层、高端公寓、TOWNHOUSE等各式楼盘，价格从每平方米7000多元的经济房到每平方米数万元的高端项目，各种档次物业俱全，消费者可选择物业多样。奥运场馆集中的奥运村所在地区受交通便利、环境优美、设施齐全、现代化程度高、知名度极高等影响，将持续二手房需求和成交量的大幅增长，二手房的交易价格也会有一定幅度的提升。中大恒基市场研究中心数据显示，2001年北京申奥成功之前，亚奥板块的平均房价为4000～5000元之间，申奥成功后的第一年即2004年，该区域的平均房价便迅速攀升至6000～7000元。如今，该区域内平均房价都在10000以上。

Ø         枢纽式交通促进北部区域市场发展

亚运村是北京向北发展的起点，所以这里就形成了北向的交通枢纽，特别是，奥运的临近，5号线的开通，年底奥运支线的开通，几十条公交线路的中转站，多条线路的始发站，高效、便捷、通畅的立体交通网络，极大地提升奥运会后亚北以及望京地区的交通状况。中大恒基市场研究中心认为，道路、交通等基础设施的完善，曾经制约北部房产交易的瓶颈问题被彻底突破，加上环境改善、商业氛围形成、无法复制的奥运中心地位、无与伦比的公共空间和预期中的升值空间等诸多利好因素的影响，北部区域不管现在还是将来，都将是北京适合居住、具备投资升值潜力的地方。

Ø         城市中心北移 带动奥运及泛奥运板块房产市场发展

奥运对北京的整个城市规划做了重新改变，整个城市的重心将向北移， 随着奥林匹克公园的建设，北京将在市区北部、城市中轴线北端形成一个全新的城市功能区。以长安街和奥林匹克公园为轴心，CBD商务中心区，中关村科技园区，奥林匹克功能区为三大城市功能区的布局结构正在形成。同时，2008年北京奥运会场馆均设在北城，政府1800亿元城市基础设施建设投资的大部分也将集中在北城，尤其是亚奥板块。中大恒基市场研究中心表示，这种新的城市布局和基础建设的大额投资，让亚奥板块的房产行业水平显著提高，推动房产产品的更新换代，促使亚奥板块的关注度进一步提升，同时，泛奥运区也将在奥运经济的带动下，房产市场交易日趋活跃，量价方面都将到达新高点。中大恒基市场研究中心数据显示，

中大恒基市场研究中心认为，奥运对房产市场的影响表现在两方面，一是，特定区域房产交易价格的上涨，二是，奥运经济带动下的城市整体发展，促使中心城区的转移以及存量住宅的更新。随着奥运概念的逐渐升温，亚奥商圈巨大的潜力已彰显，奥运板块已成为投资的新热土。而奥运规划带动下的城市整体基础设施、交通设施、环境绿化的完善与提高，同时也将带动相关产业的快速发展，提高城市的GDP 增速，城市的整体竞争力也大幅提升，从而吸引更多的人群选择在北京置业，奥运与房产的相互促进进入良性循环。

三、其它热点

（一）楼市拐点？

Ø         拐点说频现

国家发改委、国家统计局调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，再创2006年以来的新高；二手房市场10月份价格也同比上涨8.7%。而深圳与北京等一线城市房价上涨最快。房地产市场一系列调控措施实施两年以来，房价依然是愈涨愈烈。面对房价长期高幅增长的情况，为了遏制投资性购房恶意推高房价，9月政府出台了第二套住房贷款政策。大大提高了非首次置业的购房成本，随后深圳上海等地出现了成交量下降，房价涨幅放缓的情况。一时间不少看空楼市的“预言”见诸于报端，中国房价“拐点”的字眼常现，更有专家预测上海、北京等地房价将下跌30％以上。这种理解显然是片面的。

Ø         房价下行于国计民生无益

房价下行并不如同广大市民们想象的那样仅仅代表着大家可以轻易买到便宜房子。而是会导致经济下滑，多方利益受损，更有甚者房产市场的崩盘将会带动整体经济崩溃，当年的香港及日本由房价暴跌引起的长期经济萎缩都是前车之鉴。

首先是拥有住房的居民会遭受重挫：目前房价并非仅仅由投机者支持，房屋更不是仅仅被投机者控制在自己手中，更多的房屋由自住居民拥有，房价大跌会让已经买房的人的固定资产大幅贬值；而且现在房屋多为贷款购买，房价跌幅过大会导致许多家庭出现负资产。因此，房价的大跌对老百姓没有好处，也会造成社会不稳定。

其次对银行系统造成极大冲击：房地产行业需要巨大的资金量才能够运作起来，这些资金的主要提供者就是银行，中国银行业对房地产的金融支持大约在3.51万亿。这些房地产贷款超过半数都是以房产作为抵押的，房价大跌首当其冲的就是银行贷款的安全。如果遭遇房地产行业崩盘，银行所持有的抵押物价值将面临缩水，房价下降至房贷低于房屋的现价时，借款人偿还银行贷款的积极性也将大大减弱，不良贷款的比例会大幅度提高造成银行的重大损失。银行又是国家的经济命脉，于防范金融危机起着决定性的作用，一旦银行出问题很容易引起中国的经济和金融危机，对于中国的经济发展和社会稳定都会起负面影响。

最严重的是会导致国家经济发展受挫：房地产行业曾一度被列为国民经济的“支柱性产业”，这行业的飞速发展对于其相关行业带动作用以及对社会经济发展所作的贡献是巨大的。钢铁、建筑、装修、物业、评估等相关行业在房地产的带动下蒸蒸日上，如果房地产突然崩盘，相关行业也随之窒息。中国近三年经济平均发展速度为9.8%，近两年达到11%左右，其中由房地产及其相关产业带动的增长约为7%。如果楼市出现拐点意味着经济正常增长率将在3%~4%左右，而今年前十个月的CPI平均指数为4.5%，也就是说，如果楼市崩盘整个经济将出现实际上的负增长。短期内房价如果大幅度下跌对任何一方都会造成危害。

Ø         今年的政策面不会导致拐点出现

综合各项调控措施来看，政府期待的是楼市的稳定健康发展，价格涨速过快、涨幅过高固然使人担忧，但是调控过度使之骤然掉头向下更是没有必要。在房价保持平稳的前提下，充分释放这两年房地产市场已经积聚的风险才是可取之道。

年初建设部官员表示：调控的效果已经达到；结构控制目标已经部分实现；住房保障与调控将是今后一段时间中国住房调控的主旋律。今年并没有严厉的房产调控政策出现，针对房产的主要就是保障性住房的建设和第二套房贷款的控制。保障性住房明确表示是用于解决低收入困难家庭的住房问题的，对家庭财产及月收入均有严格标准。现在持币待购者显然不属于低收入困难家庭，保障性住房建设很难大幅影响房价运行。而第二套房贷政策推出则直指投机性购房，05、06年的调控中投机炒房行为成了政策打击的主要对象。随着调控措施的步步紧逼，炒房的成本大幅上升，获利的难度越来越大；加上这两年股市暴利的吸引，投机者多从楼市转战股市。投机性购房已然被高额税费的挤压和股市暴利吸引脱离得差不多了。今年楼价涨幅并非大量的投机行为导致，更多的是由自住需求在支持。第二套房贷政策的推行也不会直接导致房价暴跌。

Ø         北京房价稳定增长

北京楼市近来出现价涨量跌的局面主要是由于土地供应不足。今年前三季度，北京市土地供应总量约3768公顷，仅完成全年计划6300公顷的60%。新盘供应量较少的情况下，开发商采取了高位定价策略，就出现了价格上涨成交量下降的现象。再者银行年末信贷额度不足贷款紧缩也暂时影响了部分客户的购房。量跌主要是由供应量和资金量引起的，并非购买意愿低糜，北京房价拐点说显然不成立。在网上盛传房价已经下跌的广东，广东省房协会长蔡穗声也表示，广东楼市目前是在调整但不是拐点。他认为，明年经济增长率不会低于10%，城市化的进程也不会转慢，所以明年地产还将是增长的态势，但楼价的增长幅度不会像今年这么高，会放缓。

目前北京的房价与上海、深圳等热点城市相比还处于偏低水平；今年1到10月份商品房的供地大大少于往年，很多地块都被强制性的用做两限房，但是人口涌入北京的速度一点也没有变化，所以在2008年北京市场的房价还是要涨的。奥运后，北京的土地供应量将会减少，而拿地成本将会增加，从而进一步抬升房价；北京房子供不应求的局面和房价上涨的局面在2010年之前仍将继续保持。

（二）股市与楼市互动

今年下半年的股市与楼市有着明显的联动效应，近期股市大盘下挫探底，楼市出现价格上涨成交量下降，市场展开博弈局面。究其原因，中大恒基市场研究中心认为，这与政府对流动性过剩所采取的一系列的措施有着直接关系，而股市与楼市是首当其冲的两个阵地。

进入11月份以来，股市一度从6000点直跌到4900点，大盘开始调整探底，人们逐渐从普涨普跌中认识到，回归个股时代已经来临。而楼市方面，投资性需求受到空前挤压，提高首付、第二套房、物业税、加息等等，一切迹象表明，这都是针对房地产投机的具体措施，房产投机需求就跟股市一样，市场已经启动理性需求时代，在今年10月底北京市二手房整体均价突破万元大关起，转月成交量迅速下滑，这说明需求群体已经对如此之高的房价产生了抵触心理，随着政府对流动性过剩和针对房地产投机行为的治理，房价的继续上涨必然得到有效抑制。在这种情况下，投资性房产需求理应理智。

随着市场进入理性阶段，是房产就等于升值这一概念必然作古。那么，什么样的二手房才具有抗风险性呢？

地段特点

（1）、交通特点：周边紧邻城铁、地铁或公交车站

（2）、商业特点：紧邻商业中心区域，如：CBD、金融街、中关村或大型商厦等

（3）、学校公园：大学周边、公园周边

（4）、未来规划：计划内未来规划的以上设施

居住环境

（1）、社区环境：社区物业管理、居委会管理、社区绿化等

（2）、周边环境：社区周边配套设施的成熟度

（3）、人文环境：社区居住人群的素质和周边治安状况

项目品牌

（1）、项目知名度：与开发商、项目知名度热度有关。如：世纪城、北苑家园等

（2）、社区品牌：社区生活品牌。如：塔苑（北京市绿化度最高社区）、东王庄小区（北京市投票评选的最适宜居住小区）等

具备以上特点的房产，就像股市中的蓝酬股，虽然目前其价格已经领跑周边房价，上升空间看低，但是其长期保值性依然会受到青睐。

（三）房产交易郊区化

2007年北京房价上升速度较快，持续了去年以来的高位运行，在一定程度上造成了购房者的恐慌心理。今年政府又出台了一系列的房地产金融紧缩政策，在购买人群的限制方面却起到了一定的作用，并一度压制了购房者的热情，观望气氛较为浓重，消费者的消费取向已逐渐由城内的老公房转向郊区放量大的商品房，同时，郊区的价格优势和逐步加快的配套设施建设，拉近了内城区与近郊区的距离，从中大恒基市场研究中心的统计数据来看，房产交易郊区化现象在2007年持续存在，并已逐步形成规模。

2007年上半年，北京郊区的二手房交易在平稳中蓄力，显得较为平淡，给人以“郊区化”趋势已渐趋淡化的错觉，今年下半年以来，受京城房屋交易市场的整体低迷影响，北京城八区的二手房交易市场逐渐趋向冷清，相当部分的交易转流向了郊区市场，郊区市场火热景象开始爆发，昌平、大兴、通州等区域成为二手房交易的热点区域，成交量环比去年同期上涨了20%以上。“中大恒基”市场研究中心认为，随着北京经济的快速发展，京郊地区正逐步由京城的农产品生产基地向科技工业生产基地、核心住宅区、旅游休闲度假区完美蜕变，其产业结构与功能发生了翻天覆地的变化，而这种变化带来的直接后果就是人口流动和重新布局。同时，轨道交通的进一步完善，北京新城市规划的实施，拉近了城市与郊区的距离，使“距离感”这一郊区的最大劣势淡化，进一步加强了郊区二手房屋的吸引力。

同时，对于大多数在京郊买房的外来人口和年轻人来说，郊区二手房的价格上的吸引力更加直观。另外，由于北京近郊开发建设时间较晚，区域内存量房多为次新房及年代较近房屋，开发较晚，户型和建筑风格较为现代时尚，且由于郊区开发成本低，许多小区配套设施较为齐全，绿地覆盖率较高，在经济实惠的同时，也更贴近于年轻人的居住理念。

综上所述，“中大恒基”市场研究中心认为，北京市场上的“郊区化”进程已经正式开始，并已经形成规模，在未来一段时间内，近郊区县的二手房交易将进一步火热，随后会带动远郊市场。

第四部分08年展望

一、政策

明年政策层面最大的看点就是抑制投资方面，尤其是物业税的征收已经是箭在弦上，这将对房产持有环节造成一定的影响，以及“第二套房”“增加首付款”和对“经济适用住房”“限价房”的再上市使用规定，“廉租房”的租赁规定等等，一方面，政府将利用政策手段持续打击房地产投机，挤压投资利润空间增加投资成本，另一方面，也会采取实质性举措推动保障性住房陆续上市，减缓中低收入家庭的住房需求，以降低需求来抑制房价。

二、市场

2008年北京市二手房价格涨幅将缩小，价格将在高位平稳运行，很难出现像08年那样的房价一路上涨的情况，但受到奥运会的带动，价格也不会下跌。在成交量方面，08年北京市二手房成交量有望突破10万套，而实际较07年上涨幅度并不会很大。