Ø         过半二手房被外地人买走

据中大恒基市场研究中心统计显示，07年北京的二手房购买人群中，外地人购买的比例占整个市场的57%，第一次超过了半数。这标志着北京这个国际化大都市越来越包容。在朝阳、海淀等传统城八区，外地人购买二手房占总量的46％左右；而在丰台、通州、昌平、大兴等地区，这一趋势尤其明显，外地人购买比例超过了60%。

Ø         近郊区外地客过6成

在丰台区、大兴区，二手房的外地人购买力主要有两支力量：一是首次置业者，他们中以多年在京工作、生活的中等收入者居多，多是私营或合伙经营的中小生意人；还有来自木樨园商圈的中小客商，消费能力较前者要高，由于不是首次置业，主要考虑住所与经营场所的往来便捷。

通州的异地购买军团“人文”色彩更浓一些，这里的主流消费者是有着高学历的上班族。据中大恒基对今年二手房市场的盘点数据，通州区二手房的均价比新房价格至少便宜800元左右。而且，随着新房价格的继续上涨，二手房的价格优势更明显。此外，新盘入市带来的一定的居住环境的改善，也让该区域的二手房受益。据了解，“ＣＢＤ的后花园”概念让很多年轻人对通州趋之若鹜，高学历、在京工作３－５年、收入颇丰的上班族是该区域异地购买军团的主力。

Ø         朝阳海淀外地客逐渐增多

据了解，目前外地人在京置业主要成交区域是近郊区，但是朝阳和海淀区正在快速增加，今年外地人在这两个区购买比重占外地人购房需求总量的42%左右。比去年35%的比例上升了不少。外地人会选择在这两个城区置业，主要是基于以下几点原因：子女教育和升学考试、从事商务活动、公司企业白领、纯正的房产投资者。这两个个城区都有巨大的房源存量和良好的居住环境。海淀区的优势在于拥有众多高科技企业，并且高校密集、人文教育环境好，所以部分为子女教育和升学考试、从事IT商务及在中关村商圈工作的白领成为该区域的购房主力；而朝阳区的优势在于商务集中，并且拥有良好成熟的社区配套服务设施。从事商铺、写字楼、高档公寓投资的人们看好CBD的发展前景，对该区域的认可度高，同时，CBD的独特商业氛围，特有的路面交通与轨道交通优势，也汇集了众多在京工作的外地商务人士。子女教育和广阔的投资前景是外地人在这两个区域购房的主要动机。

三、2007年北京热点区域存量房成交状况变动分析

（一）朝阳区成交状况分析

2007年，朝阳区二手房交易均价屡创新高，在年底达到顶点。据中大恒基市场研究中心数据显示，2007年一、二季度的房产交易均价变动较小，3月第一次出现交易均价的小幅上涨，随后平稳增长并一直维持至6月，第三季度开始后，房产交易均价的增涨速度加快，经过8月的缓幅过渡后，交易均价迅速进入直线攀升阶段，9月房产交易均价环比上涨11.9％突破万元关口，此后继续保持缓幅增长，交易均价直逼12000元。

交易量方面，07年年初，大家一致看好二手房交易市场，曾做出成交量突破十万套的预测，截至11月，北京市房产交易量约在9万左右，交易量究竟能否超过10万，还需事实来验证。朝阳区作为北京二手房交易的热点行政区，交易量的变动趋势多少可以反映出北京房产市场的一些共性：

Ø         联动效应带动朝阳二手房交易量价齐升

2007年朝阳房产市场最显著的特点就是在联动效应的影响下，价量同增，具体联动表现在两方面，一个是股市和楼市的互动，还有一个就是一、二手房的互动。07年的股市一片红火，无论庄家还是散户，只要参与了股市活动，就可以在股市收益中分得一杯羹，获利的人们经常会把这种收益用于实物资产的购置，房产成为这部分人群的首选，同时，伴随着房产市场升温，从事房产投资的人们也获利颇丰，盈余资金又向“牛气冲天”的股市靠拢，中大恒基市场研究中心调查数据显示，07年朝阳区的购房人群中26％的人在股市获利后购置房产，售房人群中33％的人表示将在资产变现后投身股市。区别于这种间接互动，二手房市场和一手房市场价格联动趋势较为明显。一手房的开发商在定价时，很大程度上都会参考周边区域的二手房价格，同时开发商的定价会略高于二手房的价格。中大恒基市场研究中心数据显示，朝阳区交易较为活跃的管庄目前的房产均价为9729元，而同一区域的“远洋一方嘉园”的预售价格为13000元/平米,万象新天101号楼、106号楼的预售价格为10000元/平米；朝青区域的房产交易均价为11818元，同区域内一手房产“东岸”的预售价格为13000元/平米，东恒时代二期预售价格为12500元/平米。在强劲的市场中，一手房和二手房的联动共同推动着房价的上涨；一手商品房供应的放量，为二手房市场提供了充足的二手次新房供给，增加了二手房市场的可交易量，一手商品房的交易萎缩，促进了购房需求向二手房转移，在以上因素的带动下，朝阳区的交易一直保持较高水平。

Ø         奥运经济带动亚奥板块快速发展

亚奥板块是北京地区最具发展前景和升级潜力的一个区域。从2007年的房产市场来看，亚奥板块及泛奥运区域的增长速度很快，中大恒基市场研究中心数据显示，亚运村区域、亚北区域、芍药居区域07年的价格涨幅都在30％左右，交易量方面，这三个区域占有朝阳成交总量的大部分分额，10月，亚北区域更是以10.11％的涨幅进入当月成交量变动十大片区之中。奥运概念的出现推动了亚奥板块的房产市场迅速崛起。

中大恒基市场研究中心指出，亚奥板块作为新兴的城市功能区，配套设施的建设起点高，规划合理，人文环境国际化现象明显，奥运商圈氛围浓。诸多利好因素的影响，促使亚奥板块的房产发展前景乐观，奥运会过后，房产市场的价格可能会从普涨、高涨转变为基本稳定。但亚奥板块无法复制的地理优势以及商业氛围，将促使该区域持续被人看好。

Ø         交通利好带动东部板块迅速崛起

随着城市交通的发展，“区位”这个概念逐渐被便捷的交通所淡化，东部板块的朝青和管庄区域在这一时期迅速崛起。东大桥至杨闸环岛的快速公交；地铁票制的十月改革；6号线的规划或批；朝阳路、青年路的拓宽改造；四环、五环便利的交通条件。以上利好条件带动东部板块的二手房市场优势越来越明显。

朝青区域的二手房市场东西分界较明显。其中，东部地区是以二手次新房为主的的国美第一城、星河湾、青年汇；西部地区则是老龄公房集中的十里堡、甘露园、红庙；无论是追求时尚的青年人，还是热衷老社区的老人都可以在该区域找到自己的理想居所。第二套房贷新政实施以后，部分投资收益达到预期的投资客户开始出售手中房产，让朝青板块的房源挂牌量上涨了10%  ，充足的多样化供给，让购房人的选择更多，交易达成的可能性加大，该区域的交易量呈上涨趋势。

管庄区域位于朝阳区的最东部，紧邻通州，其发展主要得益于路面交通的完善以及地产商的开发热潮。管庄区域新盘云集，与新盘同步规划的商业正在完善之中，配套聚集效应越发明显；同时，保障中收入人群的限价房项目也位于该区域，限价房的建设可能会分流部门需求，大面积的限价房开发，让政府对此区域的规划关注度必然提高，医疗，学校，购物等外部配套，也将很快落实，这对整个管庄市场来讲，是个重大利好；此外在交通条件的辅助下，越来越多的白领阶层和富人阶层开始入住该区域，管庄的宜居优势越发明显。

（二）海淀区成交状况分析

数据显示：海淀区本年成交均价一路走高，较之2006年每平米上升2682元，上升30.69%。而本年各月成交量，却起伏跌荡，呈波浪型走势。二月因为受到春节长假的影响，成交量最少，环比下降达62.25%，而且成交均价仅9611.74元/平方米，为本年度最低，从以往数据分析，春节前后是成交淡季，所以成交量并不活跃。而三月开始，成交明显放量，环比上升92.2%，而均价也小幅上升，环比4.87%。四月以后，成交量呈一高一低形状，7月第二批限价房用地清河小营两限房地块入市，销售限价为每平方米6600元，离清河小营两限房最近的商品房项目橡树湾的二期均价在每平方米12500元左右。清河新城均价每平方米10000元，领秀新硅谷均价每平方米14500元。低价位的限价房入市，加重了人们的观望心理，致使本月交易冷淡。短期调整后，发现房价受限价房供应影响甚微，购房人群开始回归二手房交易市场。八月交易量开始走高，九、十两月达到本年最高点，成交均价也屡创新高，九月13130.34元/平方米。十月13525.56元/平方米，十一月13728.2元/平方米，但十一月因接近年底，成交量小幅下降10%。

Ø         奥运契机带动海淀发展

奥运使得场馆周边居住环境明显改善，由于举办奥运会的需要，北京市将要进行全方位的城市基础建设改造，从而改善居民的居住环境，提高城市的环境品质，海淀区作为五棵松体育中心所在地，赛后将成为市区西南部群众文体活动场所，受到奥运利好影响，逐渐形成以五棵松为中心的辐射圈，这就是四大中心区之一的“西部中心区”。

随着奥运会的不断临近，五棵松区域道路的改造，交通配套的完善，使得五棵松环境发生了巨大的变化，消费者因为受到良好的生活配套和奥运效应的吸引，纷纷在此置业，使得该区域本年成交量一直呈上升势头，月增长量最高达到9.32%。房价也一涨再涨，目前，该地区的二手房均价在1.2万至1.5万元/平方米，与今年初相比每平米最高上涨了2000元左右，涨幅达20% 。中大恒基市场研究中心认为：该区域还会上涨，预计到奥运会召开前还将有8%的上涨空间。并且在奥运会召开前后达到高峰。

Ø         海淀新区开发，中关村向北拓展

2006年11月28日，海淀新区开发建设展在海淀展览馆开展，未来5年海淀北部新区各项建设的总投资将达到963.41亿元。将建设成为首都国际化大都市的重要功能区，提高海淀现代化水平的新增活力区，北京高新技术研发与创新的重要基地，城市西北部重要的旅游区和宜居区。海淀北部新区规划总面积达226平方公里，这一面积超过海淀区总面积53%的地域，无疑为一直受土地困扰的中关村科技园区提供了广阔的发展空间。

根据《北京市轨道交通近期建设规划》，到2015年，北京将形成三环、四横、五纵、七放射的轨道交通网，全市轨道交通运营线路将达到19条561公里，其中主要服务于城市中心区的线路里程达406公里，届时三环路以内平均步行1公里即可到达地铁站。由此不难想象，伴随着轨道交通的快速发展，未来因为交通不便导致的区域划差异将逐渐缩小。其中地铁四号线的兴建将拉近海淀新区与中关村之间的距离，为中关村北上提供有利支持。

从目前市场供应量来看，中关村区域的二手房供应量并不大，造成每月中关村区域的成交量都没有大幅波动，一直维持在3%左右。但随着不断增加的需求量，越来越多的消费者在中关村区域买不到房子，这样就迫使消费者不得不选择其他区域。从本年六环以外的清河及上地区域的成交量不断高涨不难看出，中关村区域向北扩张已成为一种必然的趋势。

Ø         首个两限房———清河西三旗地段

2007年4月北京土地整理储备中心发布公告称，首个两限房地块、海淀区西三旗被住总集团以13.98亿元的价格竞得。西三旗两限房项目规划总建筑面积48.8万平方米，将建4000多套商品房，同时配建400多套廉租房，另有10.8万平方米为商业、娱乐、文体等小区配套设施。同年9月9日正式开工，计划于2009上半年开售，2009年交付使用。

随着项目的不断落成，配套设施的完善，对此区域配套设施落后的现状将起到关键作用。值得注意的是西三旗区域地处京昌高速和上地科技园的枢纽位置，交通十分便利，西三旗东西两面是奥运板块和上地信息产业基地。虽然在自然资源和公共资源方面稍有逊色，但也正因如此，房产资源的提升空间更大，有更好的发展前景，从本年西三旗成交量来看，西三旗正在逐渐被消费者关注，成交量逐月增高，均价也比去年上涨达63%。

Ø         宜居海淀，宜居紫竹

海淀地处北京的上风上水，地势西高东低，西部为太行余脉，峰奇壑秀，泉清林密。中部有京密引水渠如玉带般穿流而过。北部是南沙河形成的水乡泽国，有“北国江南”之美誉。东部和南部是极具都市气息的现代化城区。山、泉、河、湖点缀其间，人工绿化与天然林木融为一体，人文景观与自然景致相互映衬。从2007年13城区成交量也可以看出，海淀区占17.65%，仅次于朝阳区的27.39%，位居第二，如此多的人在安居置业时，首先想到了海淀，也正是看到了“宜居”这一点。

近几年来，紫竹桥区域依托京西北的上风上水、良好自然景观以及中关村的科技人文优势，已经发展成为京西高档住宅区，据“中大恒基”统计资料分析，2007年11月，紫竹桥区域二手房均价达到15890/平米左右，本年百万元以上二手房成交占总成交量的40%。紫竹桥区域挂牌房源当中，100万以上的占57%，而紫竹桥区域的客户需求价位有65%的人群定位在100万以上；表明紫竹桥作为高档住宅区，已经对高端客户形成了积聚的效应。

（三）丰台区成交状况分析

（七）2007年北京13城区存量房市场热点区域变动分析